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2019年房屋权属登记的类型有哪些?房屋权属登记错误如何赔偿?

2019年6月16日  深圳二手房买卖纠纷律师   http://www.lqxwzk.com/

  房屋产权登记,是指按照法律规定,由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。房屋权属登记的类型有哪些?房屋权属登记错误的原因?房屋权属登记错误如何赔偿?

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2019年房屋权属登记的类型有哪些?

  1、初始登记:新建房屋竣工后,权利人申请初始登记;

  2、转移登记:房屋买卖、交换、赠与、继承、调拨、以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织、法人或者其他组织合并(分立)、以房地产清偿债务、以其他合法方式使房屋权属发生变更的,当事人申请转移登记;

  3、变更登记:房屋所有权人(共有权人)名称改变、房屋坐落的地址变更、房屋面积增加或减少、房屋登记状况变更的,权利人申请变更登记;

  4、他项权利(抵押权)登记:设定房屋抵押权,当事人申请房屋抵押登记。登记后抵押情况发生变更的,当事人申请抵押变更登记;

  5、注销登记:房屋灭失、抵押权终止、房屋权利灭失的,权利人申请注销登记;

  6、补证、换证登记:证书(证明)遗失的,申请补证登记;证书(证明)破损的,申请换证登记。

2019年房屋权属登记错误的原因?

  物权法第二十一条对登记错误发生的原因进行了概括,当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任;因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成错误登记的人追偿。从中我们可以看出,登记错误发生主要有三种情况:

  第一,就是登记申请人采取欺骗等手段造成错误登记;

  第二,就是因登记机构工作人员疏忽等过失造成错误登记;

  第三,就是登记申请人与登记机构工作人员恶意串通造成错误登记。

  不管是因为当事人的原因还是因为登记机构的原因,或者是二者的原因,造成他人损害的,就会产生损害赔偿责任承担的问题。因当事人原因产生的赔偿责任是民事侵权责任,应适用民事诉讼程序;因登记机构原因而产生的赔偿责任是国家赔偿责任,应启动行政诉讼程序;因二者共同原因产生的赔偿责任是国家赔偿责任,非连带责任或按份责任,此时也应适用行政诉讼程序,只是登记机构先行赔偿之后可以向造成错误的申请人进行追偿。

2019年房屋权属登记错误如何赔偿?

  一般而言,追究错误登记申请人的民事侵权赔偿责任,应当具备以下四个要件。

  第一,登记申请人通过虚假、欺骗等手段实施了登记申请行为。即登记申请人通过该虚假登记行为,造成了登记权利人与实际权利人不符。

  第二,登记申请人主观上具有过错。登记申请人必须具有主观恶意,明知或者应当知道该行为会造成他人财产损害。如果申请人善意无过失,不知该行为会侵害他人财产权而为之,不承担赔偿责任。比如抵押权人拿着被抵押人提供的文书去登记机构办理登记,结果证明被抵押人提供的文书是虚假的,但抵押权人并不知情,那么该抵押权人不承担赔偿责任。

  第三,登记申请人的错误登记造成了一定的损害后果。即由于登记申请人的错误登记造成了他人的财产损失,如果并没有产生损害后果,那么申请人也不承担赔偿责任。第四,错误登记行为与损害后果之间具有因果联系,即实际权利人的损失是由于申请人的错误登记行为而引起的。综上可以看出,通过错误登记侵害他人的财产权益,是平等民事主体之间的侵权纠纷,适用民事诉讼程序便可达到对受害人的救济。

  尽管房屋权属登记,调整的是市民社会平等民事主体之间财产权利状态,登记错误赔偿责任,弥补的是公民受损的财产权益,但并不能据此就认为房屋权属登记即为民事行为,由此产生的赔偿责任即为民事赔偿责任。我国物权法已经明确区分了因登记申请人的原因和因登记机构的原因造成的登记错误所产生的赔偿责任,前者是平等民事主体之间的侵权纠纷,所以是民事侵权赔偿责任,后者是因登记机构违法实施行政行为而产生赔偿责任,是典型的行政侵权赔偿责任。前也已经论及,房屋权属登记行为是一种行政确认,所以因登记机构的不当行为而使权利人遭受损失的,属于国家赔偿责任,适用行政诉讼程序。

  由于国家赔偿法第28条第七项明确规定只对受害人的直接损失进行赔偿,据此便有学者认为把登记机构登记错误而产生的赔偿责任认定为国家赔偿责任不利于充分保护受害人的权益。而且国外也有用民事诉讼来处理国家赔偿问题的,如日本,建议用民事诉讼来处理登记机构的赔偿问题。其实保护受害人的权益,不能扭曲现有的法律框架。在现有的法律制度下,把登记机关登记错误的赔偿责任认定为国家赔偿责任,是符合现行法律制度逻辑的,因不法行政行为导致公民财产损害产生国家赔偿责任。至于赔偿直接损失无法充分保护受害人的利益,国家赔偿的实现难度比较大,那么是完善国家赔偿法的问题,二者不能混为一谈。所以说,把房屋权属登记错误的赔偿责任认定为国家赔偿责任更为妥当一些。

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