深圳二手房买卖纠纷律师吕祺轩
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怎样判断二手房价格?如何跨过二手房陷阱

2018年5月14日  深圳二手房买卖纠纷律师   http://www.lqxwzk.com/
   如何跨过二手房陷阱?

    ■看房:验明产权是关键

    决定购房之前,一定要验明所购房屋的产权现状。产权不明确、有纠纷的一定不能购买,这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节,也是产生购房风险的根源。 

    专家提示 买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才能上市交易。

    ■签合同:确认双方合法身份

    一般购买二手房的合同有两种,如果是通过中介购买二手房,除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》,还要同中介公司签署《房产中介合同》。

    专家提示 房产中介合同在法律上叫作居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。

    要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。

    签订《房产中介合同》或《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。

    ■选购:首先考察性价比

    随着置业观念的悄然转变,二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了越来越多置业者的青睐。但是,由于中介市场鱼龙混杂,从业人员整体水准不高等原因,在二手房市场实际交易过程中也形成了很多隐患。

    如何能让消   
费者买到称心如意的二手房?有关专家建议,消费者需首先确定自己所需房子的基本条件,包括房子的户型、结构、面积、大概位置和房子的心理价位等,然后依照步骤进行交易,可以避免一些不必要的麻烦。

    专家提示 目前二手房市场大多是通过中介公司来完成交易的。中介公司房源充足,可供购房者选择的余地较大,但要选择一家有实力、有信誉的中介公司。选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资,选择自住房应考虑交通、生活是否便利,市政配套、物业管理水平是否符合相关规定,供水、供电、供气能否保证,排污、通讯是否通畅。了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准,拜访邻居,了解周边居住环境。

    了解该住房的使用年限及土地使用期限,该房屋的用途,有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用;确认房屋的准确面积,观察房屋的内部结构。户型、管线是否合理,天花板、墙壁是否有问题;了解住宅的内部结构图,因为如果你买了房以后打算装修,一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等,以免造成不必要的麻烦。还要注意是否有私搭私建部分。

    ■办手续:必要程序不能简化

    经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。

    专家提示 购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;办理二手房贷款环节较多,需要时间较长,手续繁琐。目前,市场上出现了专门代办各类按揭贷款业务的中介机构,可提高办贷效率,承担交易风险,如果工作忙可以找他们代办;千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序,不要私下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。

    ■交房:按照合同约定执行

    办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施,验收合格后买方付款。

    专家提示 买方在未取得房地产证前,不应付清全部房款。因为在审批办证的过程中,如手续有问题,就办不了房地产证。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。

    有关专家提醒广大购房者,以上步骤只是基本程序,在实际交易过程中可能会有很多特殊情况发生,因此广大购房者在购房时遇到问题应及时到有关部门咨询。

    怎样判断二手房价格?

    买新房嫌太贵,买二手房怕操心,许多想买房的人都面临这种左右为难的处境。而实际上,只要拿准了价格,无论从投资还是居住的角度看,买二手房还是比较合算的。根据目前西安房产市场的现状,可从以下这几个方面判断二手房的价格。

    ■区域因素最关键

    房屋所处的地段等级、交通条件、小区环境以及配套设施都属于区域因素的范围。地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地;交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地(城)铁经过、是否紧邻主干道等;小区环境主要是指小区内的绿化情况、物业管理情况、停车情况及相应的公共活动场所配套情况等。目前西安南郊和城内的地段价格都比较高,交通也比较便利,但从绿化和配套设施上看,南郊的整体条件要比城区内好一些,再加上南郊大学云集,因此,西安南郊的二手房价格高于城区也在情理之中。城区内和平路附近的二手房价格大约在2000元/平方米,而南郊师大、外院附近的二手房价格都在2200元/平方米左右。东郊由于高档楼盘开发量的增加,普通二手房的价格正在逐步上涨;西郊、北郊的二手房就比较便宜了,每平方米1500、1600元的房子比比皆是。

    ■根据房屋自身因素折旧

    对二手房的价格影响较大的是房屋成新率、产权性质、楼层、朝向及户型格局。房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算,房屋竣工后即进入折旧期,一般的折旧期限为50年,每年的折旧率为2%,产权状况主要分为:商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于地段相似的二手房来说,商品房住宅的价格最高,成本价住宅次之,标准价或优惠价住宅价格最低。在楼层方面,普通住宅以二、五层为标准,顶层最差,一层次之,三、四层最好。朝向和户型对二手房也有影响,但作用不是太大,西安市的二手房以公房和返迁房居多,大户型的房产比较少见,一般都是2室1厅或3室1厅,面积以70-80平方米较为常见。需要注意的是,有些房屋由于天然气、暖气都已经安装到位,因此价格会相对高一些。因此,在计算房屋价格的时候应该将均摊在住房面积上的“双气”安装费剔除,得到房产本身净价格后再与市场价进行比较。

    ■计算价格时要选好参照

    二手房的交易方式比较特殊,价格的透明度相对较低,因此在购买二手房的时候不仅要实地“考察”,还要根据房屋位置选择合适的参照物来计算价格。以西安市某小区为例,附近新建的普通商品住宅单价为2600元/平方米,那么这一地区二手房的大致价格为2600×(1-20%)=2080元。如果目标房使用年限较短,户型较好,且“双气”已通,那么每平方米的价格还会高出50-100元左右。这是商品房产权的价格,如果是公房或返迁房的话,在价格上还应该有一些调整,公房的调整比例大约为5%左右,价格应为2080×(1-5%)=1976元。返迁房由于户型相对差一些等原因,调整比例大约为8%,其价格为2080×(1-8%)=1913元。